СТРОИТЕЛЬСТВО В ЧЕРНОГОРИИ

Выбор земельного участка под застройку

Жилищное строительство в Черногории - одна из немногих отраслей экономики, которая стабильно показывает высокую доходность на вложенные инвестиции. Сегодня рынок Черногории переживает строительный бум, спрос на жилую недвижимость значительно превышает предложение.

В 2007 году в Черногории произошли значительные перемены в области работы разрешительных и контролирующих органов, связанных со строительной индустрией страны. Организация контроля над соблюдением норм и правил строительства, контроль за соответствием строящихся объектов градостроительным планам, и контроль за целевым использованием земель в 2007 году были приоритетными направлениями работы госаппарата Черногории.

Если до 2007 года строительство недвижимости в Черногории носило хаотичный характер, то теперь принимаются все меры для борьбы с незаконной самовольной застройкой и повышения уровня легальности в сфере строительства.. Таким образом, можно признать очевидным фактом, что государство с каждым годом модифицирует законодательство, с целью создания наиболее благоприятных условий для застройщиков и инвесторов, работающих в Черногории.

Крупные инвесторы при приобретении крупного земельного участка имеют в Черногории возможность самофинансирования по составлению индивидуального плана застройки местности - «Решение о локации». «Решение о локации» (Studia lokacija) - это детальное описание, какой объект можно построить на данном участке земли. Его необходимо получать в том случае, если земельный участок находится вне урбанизированной зоны. Для этого в местный муниципалитет подается соответствующее заявление от имени инвестора, после чего Общиной объявляется тендер среди команды архитекторов и геодезистов на проведение комплекса работ по составлению плана. Выбранная команда, естественно, учитывает интересы инвестора. При этом происходит зачет коммунального сбора, который подлежал бы уплате при получении Разрешения на строительство.

Многие земельные участки в Черногории продолжают оставаться государственной (или муниципальной) собственностью, в этом случае, для её продажи, организовываются тендеры.

Земельный участок должен находиться в зоне урбанистического плана, тогда на ней можно будет построить жилые объекты. Согласно урбанистическому плану таким земельным участкам присваивается индивидуальный урбанистический номер. Зная урбанистический номер участка, можно получить информацию о том, объект какого типа и какой общей площади разрешено строить на данном участке.

Выбрав урбанистический участок, встаёт вопрос о его приобретении и тут следует обратить внимание на то, что собственников у этого участка может быть несколько. Чем больше хозяев имеет земля, тем сложнее ее купить. Если число хозяев больше трех, следует быть внимательным. Необходимо удостовериться в том, что у одного из них есть доверенности на продажу данного участка от лица остальных владельцев. Также следует обратить особое внимание на то, что участок не должен иметь обременений.

Доступ на участок – дорога должна быть не только в реальности, но быть обозначена и на кадастровых картах. Если дорога, которая ведет к участку частная, а не государственная, необходимо получить письменное заверенное в суде разрешение на ее использование от всех ее владельцев. По дороге должна иметься возможность доступа строительной техники к участку.

Коммуникации: водопровод, канализация и электричество должны находиться в непосредственной близости от участка. Необходимо обязательно удостовериться, что в районе, где расположен участок, есть свободные мощности, и точки будущих подключений запланированы недалеко от участка. Канализация, водопровод и электричество могут добавить к общей смете до 100 тыс. евро , если Вы не узнаете все нюансы до покупки земельного участка.

Также следует обратить внимание на то, что большой уклон участка добавляет существенную сумму в себестоимость квадратного метра готового жилья. Заключение геодезистов в этом случае просто обязательно!

Если Вы выступаете в роли инвестора и планируете построить жильё на продажу, то следует обратить внимание при поиске земельного участка на следующие характеристики:

1. Вид из окон будущих апартаментов – первый вопрос, который зададут покупатели. Панорамный вид на море из окна – лучший аргумент.
2. Расстояние до кромки воды – ключевой фактор, от которого зависит уровень цен на готовое жилье.
3. Наличие лесного массива вокруг участка – большой плюс.
4. Инфраструктура вокруг жилого комплекса очень важна: расстояние до пляжа, качество пляжа и воды, рестораны и кафе, аптека, культурные ценности.
5. Аура места – покупатели платят за квадратные метры, но хотят купить спокойную и размеренную жизнь на берегу теплого моря. Место, обладающее неповторимой аурой, продаёт строящееся жилье при минимальных усилиях с вашей стороны.
6. Заложите в проект большие террасы в жилых помещениях. В Черногории значительная часть жизни проходит на открытых террасах, даже зимой. Удачный проект позволяет значительно снизить усилия по продаже недвижимости. Как следствие - более быстрые продажи и сокращение инвестиционного периода. Стоимость проекта очень незначительна в общем объеме инвестиций, поэтому выбирайте лучших проектировщиков.

Проект, согласования и разрешения

Существует несколько этапов и условий согласования строительства:

1. Наличие общего градостроительного плана местности
2. Наличие детального плана застройки местности (DUP-Детальный Урбанистический План)
3. Выдача допустимых разрешённых условий по застройке (UTU - Урбанистическо-Технические Условия), в соответствии с DUP-ом.
4. Составление архитектором на базе условий застройки Идейного проекта (проекта)
5. Утверждение проекта Общиной, в случае соответствия разрешённых условий по DUP-у.
6. Составление Главного проекта (рабочих чертежей) с учетом всех коммуникаций и параметров
7. Передача Главного проекта и пакета документов на утверждение в Общину
8. Согласование в 14 инстанциях (см.ниже)
9. Оплата коммунального взноса (за подключение к коммуникациям) из расчета м² брутто-площади объекта (ок. 100 ЕВРО за м²)
10. Получение Разрешения на строительство сроком действия 1 год (затем возможно его продление)

Следует отметить, что Вы не можете привезти из РФ готовый проект, подготовленный российским архитектором. Главный проект должен быть подписан местным черногорским лицензированным инженером-архитектором, только в этом случае он будет принят на рассмотрение государственными органами.

Для получения разрешения на строительство согласования необходимо получить в 14 различных инстанциях. Необходимо будет предоставить:

1. Квитанцию об уплате фиксированного платежа
2. Решение об урбанистическо-технических условиях застройки (УТ-условия)
3. Доказательство прав на земельный участок (прав собственности на участок) – выписка из реестра не старше 30 дней
4. Заверенный идейный проект (эскиз)
5. Заверенный главный проект
6. Договор с секретариатом конкретного населенного пункта
7. Подтверждение согласования с органами водоснабжения
8. Подтверждение возможности строительства, выданное органами Министерства обороны.
9. Согласование с органами водопровода и канализации
10. Решение Службы санитарной инспекции
11. Согласование с органами электроснабжения (Elektrodistribucije)
12. Согласование TK Centra
13. Согласование с противопожарными службами
14. Согласие экологических служб Министерства защиты окружающей среды и планирования
15. Согласие подразделения водообеспечения местной общины
16. Подтверждение Дирекции налоговых органов о согласовании налоговых платежей (не старше 1 месяца).

Несложно предположить, что количество инстанций, помноженное на инертность исполнительного механизма, может вылиться для застройщика в нереально большие сроки.

Наша компания предоставляет комплексные услуги по оформлению полного пакета документов для получения разрешения на строительство в кратчайшие сроки.

Мы хотели бы обратить внимание крупных инвесторов на то, что при приобретении крупного земельного участка у них есть возможность самофинансирования составления плана местности. Для этого в местный муниципалитет подается соответствующее заявление, после чего объявляется тендер среди команды архитекторов и геодезистов на проведение работ по составлению плана. Выбранная команда, естественно, учитывает интересы инвестора. При этом происходит зачет коммунального сбора, который подлежал бы уплате при получении Разрешения на строительство.

Многие земельные участки продолжают оставаться государственной (или муниципальной) собственностью и в этом случае выставляются на тендер.

Черногория планирует облегчение системы получения разрешений на строительство, так сказать, введение системы "одного окна". Однако пока это только планы, сама процедура пока остается достаточно сложной.

Строительство и организация продаж

Важнейшее значение в процессе организации строительства для инвестора играет тандем архитектор-подрядчик-технадзор! Именно они решают большинство мелких проблем , без участия инвестора, если работают как слаженная команда. Наша компания имеет большой практический опыт в Черногории и предоставляет полный комплекс услуг по организации строительства и дальнейших продаж для наших партнеров-инвесторов.

Поскольку квартиры в новостройках в Черногории застройщики продают с отделкой «под ключ», то уровень отделки и её качество, а также конструктивные особенности играют существенную роль при продажах готового жилья.

Презентация нового жилого комплекса и момент начала продаж квартир в нём – основополагающий фактор успеха! Покупатель сейчас очень требователен: ещё на на стадии разработки необходимо тщательно анализировать все основные требования потенциальных покупателей. Покупатель ищет жильё на море, не потому, что остро нуждается в собственной жилплощади, он выбирает себе недвижимость своей мечты, которая должна максимально удовлетворять его представлениям и требованиям.

Наша компания готова предоставить полный комплекс услуг: от выбора участка под застройку до сдачи объекта в эксплуатацию и организацию продажи недвижимости в собственность.

НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕРНОГОРИИ

+7 495 211 75 85
+382 69 45 79 79
+7 985 461 80 50

Позвоните нам!

Отправить нам заявку!